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오늘도 부동산 관련 뉴스가 나왔다. 서울시에서 도심권 개발을 위한 `대규모 용도변경 규제 유연화와 도시계획 운영체계 개선 방안` 을 발표한 것이다. 불투명한 경제 여건 속에서 쏟아지는 경기 부양책과 그에 반하는 비관론 사이에 어떻게 시장을 바라보는 것이 좋을지 모르는 혼란한 나날이다.
경제적 비관론과 낙관론 사이에 개인적인 전망을 내놓자면, 결국 장기간의 불황으로 갈 것이라는 판단이다. 일본의 잃어버린 10년과 같이 전세계의 장기적인 불황이 올 것이다. 특히 제조업이 이무 무너져 버렸고, 금융업이 겨우 숨을 쉬게 하였던 미국 경제가 금융 위기를 맞이 하면서 장기적인 불황으로 갈 것은 극명하다.

지방이 불투명한건 기사를 봐서 이미 알고 있는 사실이다. 나는 지방에 살아본적이 없어서 모르겠지만, 사방에서 죽겠다는 소리가 들리면 힘든것이 맞을것이다. 하지만, 수도권은 좀더 세분하여서 봐야 할 것이다. 일단 아파트 가격에 있어서 예전과 같은 상승세는 절대 없을 것이다. 하지만 모두가 하락을 할지는 모르겠다.
경기도의 분당,용인 등 신도시 지역은 예전의 영화를 누리긴 힘들 것이다. 분당에서 강남까지 출퇴근 시간을 생각해보라. 넘치는 강남 아파트 물량을 생각해보라. 분당과 용인등 경부선 라인의 매력은 이젠 끝이다.
그 밖에 중동,일산,평촌,산본 등 신도시 지역은 분당보다 조금더 낮은 가격을 형성 할 것이다. 워낙 분당이 높은 가격을 형성하여서, 상대적 박탈감이 큰 도시였지만, 분당이 알아서 떨어져줘서 비슷한 가격을 유지 할 것이다.
인천 지역은 아파트 투자로썬 꽝인 도시다. 이미 아파트가 많이 있기 때문이다. 검단 신도시 같은 소리는 다 개소리에 불과하고, 송도 국제도시와 같은 인천시의 뻥카는 이제는 지겨울 뿐이다. 다만 청라지구는 서울과의 접근성으로 인하여 인천의 다른 지역보다 장기적으로 인기가 있을 것이다. 물론 청라의 문제는 분양가가 어떻게 책정될지 모르기에 전망을 유보해야 할 듯. 청라는 부천 보다 약간 낮은 가격을 형성할 듯 하다.
그렇다면 서울은 어떻게 될까? 버플 세븐의 집값은 서서히 떨어질 것이다. 하지만 급격한 하락은 없을 것이다. 버블세븐 지역은 버블이 낄 만큼 인프라가 훌륭하다는 것인데, 폭락은 하지 않을 것이다. 계속해서 거품을 빠지겠지만, 다른 지역에 비해선 더 비싼 값은 유지 할 것 이다.
반포레미안 퍼스티지 34평의 경우 11억정도 하는데, 현재와 같은 불황에는 엄청나게 고평가 된 가격으로 보이는게 사실이다. 하지만 기반 여건과 시설을 보았을때 11억의 가격이 엄청나게 불합리한 가격은 아니라 보인다. 개인적으론 9억정도로 가격이 다운되는 것이 현재 시장 여건상 합리적인 가격이 아닐까 싶다.  
강남의 집값은 점진적인 하락을 보이겠지만, 그렇다고 다른 지역을 뚫고 내려갈 일은 없으니...강남의 합리적 집값이 다른 지역의 합리적 집값을 유지 시킬 것이다.
강북지역은 장기적으로 물량부족에 시달릴 것이다. 불편한 교통에도 불구하고 강북시장은 명동,여의도/마포,종로등 핵심 업무지역이 가깝기에 끊임없이 인기가 있을 것이다. 다만 아파트가 없는 것이 문제일 뿐이다. 길음 뉴타운의 레미안 34평의 경우 5억정도인데, 강남과 비교했을때 조금 부족한 가격이다. 하지만 길음동 아파트가 반포와 같이 11억으로 오를 일은 없을 것이다. 강북 아파트의 합리적인 가격은 강남과 비교했을때 60-70%일 것이다. 장기적으론 강북 개발이 된다면 강남과 격차를 줄일수 있겠지만, 강남은 강남이고 강북은 강북인게 지금의 현실이다.

결론은 강북은 수급 불균형으로 보합내지 상승. 강남및 버블세븐은 거품이 거치면서 가격하락. 신도시는 서울에 비하여 교통의 매력이 떨어지기에 지금보다 조금 더 큰 격차(그중에 분당과 용인이 충격이 클듯). 인천은 여전히 뻥가를 치지만, 구라가 아닐수도 있으니 주의. 그래도 인천은 인천이니, 신도시보다 떨어지는 가격. 이것이 수도권 아파트 가격에 대한 나의 생각이다. 각론은 지역 부동산 전문가에게 문의하기를 ^_^